Ativo
Endereço → Localizar → ajuste o pino → Analisar. O tipo (residencial ou comercial) é detectado sozinho pelo lote.
Não sabe o endereço? Use o nº do IPTU
Preenche o endereço pelo número do contribuinte (pode ter pontos e o dígito). Depois é só Localizar.
Refinar os comps
Vazio = ±40% da área do lote. Preencha para fixar a tipologia dos comps.
Vendas fechadas (ITBI) — três escopos, do melhor pro mais amplo:
Metros ao redor do pino. 1ª vez no bairro leva ~2 min (geocode); depois é instantâneo.
Ofertas pedidas (Urbit)
Metros para uma oferta contar como “do mesmo prédio”. Também amplia a busca do entorno (raio × 4).
Identidade do slide
Portfólio em lote
Suba a planilha de imóveis → analisa todos (residencial via Urbit, comercial via SiiLA) → gera o deck completo num clique.
Histórico de análises
Toda análise rodada fica salva aqui. Abrir recarrega o resultado na aba de análise — sem re-consultar Urbit/SiiLA — pronto pra gerar o slide ou o Excel.
Como o sistema chega em cada número
Memória de cálculo e origem dos dados. Se um número for questionado num comitê, a resposta está aqui.
Você dá um endereço → o sistema geocodifica e resolve o lote na base da Prefeitura (via Urbit), que devolve área construída, uso e proprietário. O uso define sozinho se o ativo é residencial ou comercial — e isso muda quais fontes entram. Com o lote na mão, ele busca em paralelo as camadas de mercado e monta o painel, o slide e a planilha.
| Fonte | O que entrega | Natureza |
|---|---|---|
| Base ITBI própria DuckDB local, 2,5 mi de transações |
Vendas fechadas registradas na Prefeitura de SP (1970→2025), por prédio, quadra e raio | Preço real transacionado |
| Urbit sessão web |
Ofertas de venda e locação, lançamentos (Órulo), e o ITBI do lote exato | Preço pedido (+1 camada fechada) |
| SiiLA API oficial |
Cap rate, venda, locação e vacância do submercado — só para comercial | Mercado institucional |
| BACEN SGS, grátis |
IGP-M, IPCA, CDI, Selic — e o fator de reajuste do ITBI | Macro |
Esta é a leitura mais importante do painel. Os valores devem divergir: cada um responde uma pergunta diferente. Exemplo real (Ed. Biblos):
| Camada | Biblos | O que é |
|---|---|---|
| Lançamentos /m² | R$ 33,5 mil | Imóvel novo à venda no entorno (novo + margem da incorporadora) |
| Venda /m² (entorno) | R$ 21,4 mil | Preço pedido na região — mistura prédios novos e caros |
| Ofertas no condomínio | R$ 11–13 mil | Preço pedido neste prédio |
| Vendas fechadas (base) | R$ 8,9 mil | O que realmente vendeu no prédio |
| ITBI do lote exato | 2006 / 2007 | Vendas da própria unidade — costuma ser antigo |
R$/m² — de cada oferta ou transação, individualmente:
Mediana, p10 e p90 — nunca usamos média. A mediana ignora o outlier (uma cobertura ou um negócio entre parentes não distorce). O p10–p90 é a faixa: 80% dos casos estão entre eles.
Yield bruto — sobre as medianas do entorno, não sobre um imóvel:
Yield líquido:
Reajuste do ITBI (IGP-M) — transação antiga não se compara com preço de hoje sem corrigir:
Cenário (entorno) — sai direto das ofertas do entorno:
Valor do ativo, VGV e preço de aquisição não são calculados aqui — são modelagem inVista.
Transação “limpa” (base ITBI). Só entra o que passa nos três:
Isso corta permuta, doação, arrematação, usufruto, e a venda de fração (ex.: 50% do imóvel), que distorceriam o R$/m².
Tipo do ativo. Detectado pelo uso do lote e aplicado ao ITBI:
| Tipo | Busca |
|---|---|
| Residencial | APARTAMENTO… |
| Comercial | escritório/consultório, conjunto, loja, sala (exclui garagem) |
Faixa de metragem. Vazia, o sistema usa o porte do lote — e a mesma régua vale para todos os blocos:
Janela de tempo — quanto mais amplo o escopo, mais curta:
| Escopo | Recorte | Janela |
|---|---|---|
| Prédio o melhor comp | mesmo logradouro + número | 5 anos |
| Quadra fallback se o prédio tiver <3 comps | mesma via, número ±80 | 3 anos |
| Entorno opcional | raio em metros, qualquer rua | 3 anos |
O slide usa automaticamente o melhor escopo disponível: prédio → quadra → entorno.
| Limitação | Impacto |
|---|---|
| Valor declarado no ITBI | É o valor que o contribuinte declarou. Subdeclaração existe e o sistema não detecta. |
| Base é um retrato (até out/2025) | Não atualiza sozinha — a ingestão nova está pendente. Vendas recentes podem faltar. |
| Raio via geocode grátis | Nominatim. Endereço não encontrado fica fora do raio (a cobertura é reportada no bloco). |
| Submercado SiiLA é média | Inclui torres classe A que puxam a média. Pode não representar o seu prédio — prefira a base própria. |
| Urbit é sessão web | Não é API contratada; token expira em ~4h (renova sozinho). |
| Só São Paulo capital | A base de ITBI é da Prefeitura de SP. |